← Blog

Brutální matematika bydlení: výplata roste, byt se vzdaluje rychleji

Ve své praxi finančního poradce slýchám pořád stejnou větu: "Letos si přece vydělávám víc než loni, tak proč mám pocit, že na byt mám dál než kdy dřív?" Lidé si hlídají vlastní výplatní pásku a mají pravdu, že roste. Jenže se dívají na špatné číslo. Důležité není, o kolik vzrostla vaše mzda. Důležité je, o kolik víc vzrostla cena bytu, který chcete koupit.

Vaše mzda letos reálně, tedy po odečtení inflace (zjednodušeně: po odečtení toho, o kolik zdražilo běžné zboží a služby), vzrostla o pár procent. Byt v Praze zdražil skoro třikrát rychleji. Tenhle rozdíl je ten skutečný důvod, proč se vám bydlení vzdaluje, i když si objektivně vedete lépe než loni.

Číslo, které bolí víc než titulky

Zapomeňte na procentní přírůstky, ty jsou abstraktní. Zkuste tohle: pražská mzda ve 2. čtvrtletí 2026 dosáhla 66 459 Kč, na výplatní pásce o 6,2 % víc než loni. Jenže reálně, po odečtení inflace, to bylo jen o 4,1 % víc. Ceny starších bytů v Praze přitom za stejné období vzrostly o 11,9 %. Byty tak zdražují skoro třikrát rychleji, než vám reálně roste výplata.

V přepočtu na metry čtvereční to vychází takhle: za průměrnou pražskou mzdu si dnes koupíte necelých 0,45 m² staršího bytu. Ne pokoj, necelý půlmetr čtvereční. Ještě v polovině roku 2025 to bylo 0,48 m². Dostupnost bydlení, tedy kolik bytu si za svou mzdu reálně koupíte, se tedy nejen nezlepšuje, ale dál se propadá, i když mzdy rostou.

Pro srovnání: naposledy, kdy máme oba regiony změřené vedle sebe (v polovině roku 2025), vycházel Ústecký kraj na 1,30 m² za průměrnou tamní mzdu. Byl tak zhruba 2,7krát dostupnější než Praha, a to i přes nižší mzdy v regionu.

Proč se to zrychluje, ne zpomaluje

K rostoucím cenám bytů se letos přidal ještě jeden faktor: dražší financování. Hypoteční sazby v září 2026 vystoupaly na průměrných 5,51 %, šestý měsíc růstu v řadě, nejvýš za poslední dva roky.

Za tím stojí i Česká národní banka. Ta určuje takzvanou repo sazbu, tedy úrok, za který si banky půjčují peníze, a tu pak banky promítají do cen hypoték. Tahle sazba drží od poloviny června na 3,75 % a bankovní rada ji na svém zářijovém zasedání nijak nezměnila, takže levnější hypotéky zatím nejsou na obzoru.

Výsledek je dvojí zatížení najednou. Nejde jen o to, že samotná nemovitost je dražší, jde o to, že i dluh na její pořízení vás dnes stojí víc než loni. Kdo čeká na to, že se situace sama zlepší, čeká na to, aby se zhoršily obě poloviny rovnice zároveň.

Případ z praxe: čekání má cenu, kterou nikdo nepočítá

Modelový příklad, ne konkrétní klient. Dva lidé, stejný cíl, byt za zhruba 5 milionů korun, stejný startovní bod před dvěma lety.

První čekal. Řekl si, že počká, až ceny klesnou, než začne systematicky spořit a řešit financování. Za dva roky nekoupil nic, protože cena bytu, který chtěl, mezitím vzrostla o víc, než kolik by za tu dobu reálně ušetřil na běžném účtu.

Druhý nečekal na ideální podmínky. Nastavil si měsíční částku, kterou dával stranou do nástroje, jenž ji chránil před inflací. Souběžně s poradcem řešil, na jakou hypotéku reálně dosáhne a za jakých podmínek. Když se objevila vhodná nabídka, měl připravené vlastní zdroje i schválené financování, a jednal.

Rozdíl mezi nimi nebyl v tom, kolik peněz měli na začátku. Byl v tom, že jeden čekal na to, až se trh změní v jeho prospěch, a druhý si vytvořil plán, který fungoval bez ohledu na to, co trh dělá.

Co s tím reálně jde dělat

Tohle číslo vás nemá vyděsit k nečinnosti, má vás přesvědčit, že nečinnost je taky rozhodnutí, a to horší z těch dvou.

Přestaňte nechávat vlastní zdroje ležet bez plánu. Peníze, které šetříte na vlastní podíl k hypotéce, patří do nástroje, který je chrání před inflací a zároveň zůstanou snadno dostupné, kdybyste je potřebovali, ne na běžný účet, kde tiše ztrácí kupní sílu přesně v době, kdy ji budete nejvíc potřebovat.

Zjistěte si skutečnou dostupnou částku, ne odhad. Kolik hypotéky reálně dostanete, za jakou sazbu a s jakou měsíční splátkou, se dá zjistit dřív, než najdete byt, ne až po něm. Rozhoduje to o tom, v jakém rozpočtu vůbec má smysl hledat.

Zvažte i lokality mimo tu první volbu. Rozdíl mezi Prahou a krajem, kde mzdy nejsou nejvyšší v zemi, ale dostupnost bydlení je výrazně lepší, může znamenat rozdíl mezi čekáním a koupí v horizontu let, ne desetiletí.

Nečekejte na pokles cen jako na strategii. Za posledních deset let se dostupnost bydlení v Česku zhoršovala prakticky nepřetržitě. Čekání fungovalo jako strategie jen málokdy, systematický plán fungoval prakticky vždy.

Shrnutí: co si z toho odnést

• Pražská mzda ve 2. čtvrtletí 2026 vzrostla za poslední rok na výplatní pásce o 6,2 %, reálně po odečtení inflace jen o 4,1 %. Starší byty v Praze přitom zdražily o 11,9 %, skoro trojnásobné tempo.
• Za průměrnou pražskou mzdu dnes koupíte necelých 0,45 m² staršího bytu, v polovině roku 2025 to bylo ještě 0,48 m². Dostupnost bydlení se dál zhoršuje.
• Ústecký kraj byl naposledy srovnatelně změřen zhruba 2,7krát dostupnější než Praha, i přes nižší tamní mzdy.
• Hypoteční sazby zdražují šestý měsíc v řadě, na 5,51 % v průměru. Financování je letos dražší, ne levnější.
• Čekání na to, až se situace sama zlepší, má měřitelnou cenu, protože cena roste rychleji, než většina lidí stíhá spořit.

Co dělat hned teď

Zjistěte si dvě čísla: na kolik hypotéky reálně dosáhnete za dnešních podmínek, a kolik měsíčně skutečně dáváte stranou na vlastní zdroje, a jestli tyhle peníze leží někde, kde vám mezitím neztrácejí hodnotu. Obě čísla se dají zjistit do týdne, a bez nich se každé další rozhodnutí o bydlení dělá naslepo.

Tento článek má informační charakter a nepředstavuje investiční ani finanční poradenství. Čísla u modelového příkladu jsou ilustrativní, vycházejí z uvedených tržních dat, nejde o reálnou smlouvu ani o projekci konkrétního klienta.

Zdroje: Průměrná hrubá měsíční mzda v Praze ve 2. čtvrtletí 2026, 66 459 Kč, nominální růst 6,2 %, reálný růst 4,1 % (ČSÚ, Krajská správa ČSÚ v hlavním městě Praze). Průměrná mzda v Ústeckém kraji ve 2. čtvrtletí 2026, 47 250 Kč (ČSÚ). Meziroční růst cen starších bytů v Praze 11,9 % ve 2. čtvrtletí 2026 (ČSÚ, zpracování CBA Monitor). Aktuální úroveň ceny staršího bytu v Praze odhadnuta z poslední dostupné hodnoty na konci roku 2025 (přibližně 143 000 Kč za m², Hypoindex.cz) a dalšího růstu v 1. pololetí 2026. Srovnání dostupnosti bydlení Praha versus Ústecký kraj v metrech čtverečních za průměrnou mzdu, poslední dostupná společná data za 1. pololetí 2025 (Hypoindex.cz, 0,48 m² Praha, 1,30 m² Ústecký kraj). Průměrná hypoteční sazba 5,51 % v září 2026, šestý měsíc růstu v řadě, nejvýš od léta 2024, Swiss Life Hypoindex (kurzy.cz). Dvoutýdenní repo sazba ČNB 3,75 % od 19. 6. 2026, zasedání bankovní rady 17. 9. 2026 beze změny (ČNB).