← Blog

Co banka skutečně schválí: DSTI, stress test a proč je vaše číslo jiné, než čekáte

Minulý týden za mnou přišel klient s čistým příjmem 45 000 Kč a jednou jednoduchou otázkou: kolik mu banka půjčí? Sám si to předtím spočítal podle kalkulačky na internetu. Jeho číslo se od našeho lišilo o víc jak půl milionu korun.

Není sám. Tohle je nejčastější moment překvapení v celé hypoteční praxi, a přesně proto si zaslouží hloubkový článek, ne jen krátké video. Rozdíl mezi odhadem a realitou dělají dva parametry, o kterých většina lidí neslyšela, dokud na ně nenarazí.

Dvě čísla, která o vás rozhodnou dřív, než uvidíte byt

DSTI: kolik z výplaty smí padnout na splátky

DSTI (z anglického debt service to income) je poměr mezi tím, kolik dohromady splácíte na všech úvěrech, a vaším čistým měsíčním příjmem. Do roku 2023 šlo o závazný limit daný doporučením ČNB, orientačně kolem 40 až 45 % příjmu. V polovině roku 2023 ČNB tenhle závazný strop pro hypotéky na vlastní bydlení zrušila.

To ale neznamená, že DSTI zmizelo. Znamená to jen, že se dnes každá banka řídí vlastní interní metodikou, a čísla se mezi bankami liší. V praxi se jejich DSTI limity i dnes pohybují orientačně kolem 40 % čistého příjmu, u některých bank a mladších žadatelů (do 36 let) za určitých podmínek až na 45 až 50 %. Je to jen jejich vlastní, ne už státem nařízené pravidlo. Proto se taky stává, že stejný klient dostane u jedné banky jinou částku než u druhé.

Stress test: banka počítá s vyšší sazbou, než jakou dostanete

Druhý parametr je ještě méně známý. Banka vám neschvaluje splátku podle sazby, kterou nakonec podepíšete. Počítá ji podle sazby navýšené orientačně o 2 procentní body, jako pojistku pro případ, že sazby do budoucna porostou.

Vaše skutečná měsíční splátka tak může vypadat naprosto komfortně. Banka ale v hlavě pořád počítá s tou vyšší, přísnější variantou, a právě podle ní určuje, kolik vám vůbec půjčí.

Jak se to počítá, krok za krokem na reálném příkladu

Vraťme se ke klientovi s čistým příjmem 45 000 Kč. Aktuální průměrná hypoteční sazba podle Hypoindexu v říjnu 2026 činí 5,79 % (sedmý měsíc růstu v řadě). Postup banky vypadá takto:

1. Maximální přípustná splátka podle DSTI 40 %: 45 000 Kč × 40 % = 18 000 Kč měsíčně na všechny úvěry dohromady.
2. Tahle splátka se testuje proti zvýšené, stresové sazbě: 5,79 % + 2 p. b. = 7,79 %.
3. Při anuitní splátce 18 000 Kč, sazbě 7,79 % a splatnosti 30 let vychází maximální úvěr na přibližně 2 503 000 Kč.
4. Skutečná splátka tohoto úvěru při reálné sazbě 5,79 % (ne při stresové) vychází na přibližně 14 670 Kč měsíčně, tedy citelně míň než těch 18 000 Kč, na které byl klient schválen.

Kdyby banka počítala naivně, tedy rovnou s reálnou sazbou 5,79 % bez stress testu, vyšel by maximální úvěr na přibližně 3 071 000 Kč. Rozdíl oproti skutečně schválené částce je 568 000 Kč, přesně ten řád čísla, který klienta překvapil.

Tabulka: kolik banka orientačně půjčí podle příjmu

Stejný postup, jiné příjmy. Čísla jsou orientační, modelový výpočet při DSTI 40 %, stress testu +2 p. b. nad sazbou 5,79 % a splatnosti 30 let, bez jiných úvěrů.

Čistý příjem	Max. splátka (DSTI 40 %)	Max. úvěr (po stress testu)	Reálná splátka za 5,79 %
35 000 Kč	14 000 Kč	1 947 000 Kč	11 410 Kč
45 000 Kč	18 000 Kč	2 503 000 Kč	14 670 Kč
55 000 Kč	22 000 Kč	3 059 000 Kč	17 930 Kč
70 000 Kč	28 000 Kč	3 893 000 Kč	22 819 Kč
90 000 Kč	36 000 Kč	5 006 000 Kč	29 339 Kč

Všimněte si, že reálná splátka vychází ve všech řádcích tabulky na stejných 81,5 % maximální přípustné splátky podle DSTI. Není to náhoda, ale přímý důsledek zvolených parametrů. DSTI limit se totiž promítá stejně do čitatele i jmenovatele tohoto poměru, takže se vykrátí, a to, co poměr skutečně určuje, je jen rozdíl mezi reálnou a stresovou sazbou. DSTI limity se sice mezi bankami liší, orientačně od 40 do 50 % čistého příjmu, ale na tenhle konkrétní poměr to vliv nemá, protože se krátí stejně bez ohledu na jeho výši. Tenhle polštář mezi tím, co byste reálně platili, a tím, s čím banka počítá, je právě cena stress testu.

Co se stane, když už splácíte jiný úvěr

DSTI se počítá ze všech úvěrů dohromady, ne jen z hypotéky. Vezměme znovu klienta s příjmem 45 000 Kč, tentokrát se splátkou spotřebitelského úvěru nebo leasingu 6 000 Kč měsíčně:

• Bez jiného úvěru: max. splátka na hypotéku 18 000 Kč, max. úvěr 2 503 000 Kč.
• Se splátkou 6 000 Kč jinde: na hypotéku zbývá jen 12 000 Kč, max. úvěr klesá na přibližně 1 669 000 Kč.

Rozdíl je přes 834 000 Kč, a to jen kvůli jedné relativně malé měsíční splátce jinde. Z praxe vím, že tohle je bod, který lidi nejvíc zaskočí, protože splátku 6 000 Kč za auto nebo elektroniku nevnímají jako něco, co má vliv na hypotéku. Banka ji ale vidí jako plnohodnotnou součást DSTI.

LTV: druhá brzda, na kterou se často zapomíná

DSTI a stress test hlídají, kolik si můžete dovolit splácet. LTV (poměr úvěru k ceně nemovitosti) hlídá něco jiného, kolik vlastních peněz musíte mít už teď. Standardní maximum je 80 % hodnoty nemovitosti, tedy alespoň 20 % vlastních zdrojů. Výjimka platí pro kupující do 36 let, kteří řeší první vlastní bydlení: u nich je možné dosáhnout až na 90 % LTV, obvykle za sazbu o 0,1 až 0,2 procentního bodu vyšší.

Může se tak snadno stát, že projdete bez problému DSTI i stress testem, a přesto nedosáhnete na vysněný byt, protože vám chybí těch posledních 20 % vlastních zdrojů. Tohle je přesně ten důvod, proč jsem dřív psal o tom, že rezerva na vlastní bydlení patří do samostatné kategorie plánování, ne na běžný účet, kde peníze jen tiše ztrácí hodnotu.

Shrnutí: co si z toho odnést

• DSTI (orientačně kolem 40 % čistého příjmu, u některých bank a mladších žadatelů až na 45 až 50 %) už od poloviny roku 2023 není závazný limit daný ČNB, ale interní pravidlo každé banky, proto se nabídky mezi bankami liší.
• Stress test znamená, že banka počítá vaši splátku podle sazby o zhruba 2 procentní body vyšší, než jakou nakonec podepíšete, vaše reálná splátka tak vychází citelně níž, než na co jste byli schváleni.
• U příjmu 45 000 Kč dělá rozdíl mezi naivním odhadem a skutečně schválenou částkou přes půl milionu korun.
• Každý další úvěr (auto, leasing, spotřebitelský úvěr) snižuje maximální hypotéku o násobně vyšší částku, než je jeho vlastní měsíční splátka.
• LTV (max. 80 %, pro kupující do 36 let na první bydlení až 90 %) je třetí, samostatná brzda, nezávislá na DSTI a stress testu.

Co dělat hned teď

Než začnete hledat byt v určitém rozpočtu, zjistěte si skutečné, bankou potvrzené číslo, ne odhad z internetové kalkulačky. Zabere to řádově týden a ušetří vám to měsíce hledání v cenové hladině, na kterou nakonec nedosáhnete.

Tento článek má informační charakter a nepředstavuje investiční ani finanční poradenství. Hodnoty DSTI a stress testu jsou orientační, jednotlivé banky je mohou nastavovat odlišně podle vlastní metodiky. Modelové výpočty v tabulkách jsou ilustrativní, vycházejí z uvedených parametrů a aktuální průměrné sazby, nejde o závaznou nabídku žádné konkrétní banky.

Zdroje: orientační DSTI kolem 40 % čistého příjmu a zrušení závazného limitu ČNB pro vlastní bydlení v polovině roku 2023, orientační stress test +2 procentní body, finzi.cz a brivo.cz, ověřeno říjen 2026. DSTI strop 45 % (50 % pro žadatele do 36 let za určitých podmínek) dle oficiálního FAQ MONETA Money Bank, moneta.cz, ověřeno říjen 2026. Limity LTV 80 % (90 % pro kupující do 36 let na první bydlení), brivo.cz, 2026. Průměrná hypoteční sazba 5,79 %, sedmý měsíc růstu v řadě, Swiss Life Hypoindex, říjen 2026. Nejbližší měnové zasedání bankovní rady ČNB 5. 11. 2026.