← Blog

Máte nachystaných 20 % na byt, ale ještě jste nekoupili? Právě teď možná děláte jednu ze dvou chyb

Ve své praxi finančního poradce se pravidelně setkávám s klienty, kteří udělali tu nejtěžší část správně. Roky si odkládali peníze, naspořili si vlastní zdroje na bydlení, mají jich přesně tolik, kolik banka bude chtít vidět. A přesně v tuhle chvíli, kdy hledají tu správnou nemovitost a ještě ji nenašli, začnou s těmi penězi dělat chybu.

Není to vždycky ta samá chyba. Vídám dvě protikladné verze, a obě vás stojí peníze.

První chyba: nechat to ležet a čekat

Tahle je vidět nejvíc. Peníze na bydlení jsou přece „jistota", tak ať leží na běžném účtu, ať se jich nikdo nedotýká, dokud nepřijde ten správný byt.

Jenom vaše koruna na výpisu je jistá. To, co si za ni koupíte, jisté není. Inflace v srpnu 2026 dosáhla podle konečných dat Českého statistického úřadu 1,9 % meziročně, v červenci 1,7 %, letos nejvýš byla v dubnu, 2,5 %. Když čekáte na správný byt osm měsíců s milionem korun na běžném účtu bez úroku, ztratíte za tu dobu reálně přes 12 000 Kč kupní síly, aniž jste udělali jediné rozhodnutí.

Druhá chyba: hodit to do akcií, „ať to mezitím vydělává"

Tahle chyba je nebezpečnější, protože vypadá chytře. Klient si řekne: peníze stejně měsíce jen leží, tak proč je nenechat pracovat, vždyť dlouhodobě akcie vydělávají nejvíc.

Problém není v tom, že by akcie dlouhodobě nevydělávaly. Problém je slovo dlouhodobě. Vy nevíte, jestli tu správnou nemovitost najdete za tři měsíce nebo za rok, a přesně v tu chvíli budete potřebovat celou nastřádanou částku, ne o 15 % míň, protože se trhu zrovna nechtělo.

Případ z praxe: 900 000 Kč, tři cesty, devět měsíců nejistoty

Modelový příklad, ne konkrétní klient. Rodina má nastřádaných 900 000 Kč na vlastní zdroje k hypotéce, hledá byt, realisticky to může být sedm měsíců, může to být patnáct.

Na běžném účtu bez úroku po devíti měsících nominálně stále 900 000 Kč, reálně ale kupní síla klesne o zhruba 12 700 Kč. Nic nezískali, jenom tiše zaplatili inflaci.

Kdyby těch 900 000 Kč vložili do akciového ETF a trh by se zrovna v měsíci, kdy najdou byt, propadl o 15 % (což se historicky děje, ne jako výjimka, ale jako opakovaný jev), mají najednou k dispozici 765 000 Kč. Buď koupí menší byt, nebo si musí dofinancovat rozdíl přes vyšší hypotéku, horší LTV a horší sazbu. Přesně v okamžiku, kdy potřebovali jistotu, ji nemají.

Kdyby stejnou částku od začátku drželi v nástroji, který je likvidní a bezpečný, třeba ve státním Flexi Bondu s aktuálním úrokem 3,5 % p.a., po devíti měsících by měli přibližně 924 000 Kč, tedy víc, než kolik potřebují, a bez rizika, že jim to sebere zrovna ten den, kdy podepisují rezervační smlouvu.

Kam s rezervou na bydlení skutečně patří

Tohle nejsou peníze na spekulaci ani na dlouhodobé zhodnocování. Jsou to peníze s jasným, jen časově nejistým cílem. Proto platí jiná pravidla než pro investiční portfolio a jiná než pro běžnou rezervu na tři až šest měsíců výdajů.

Spořicí účet s aktivně plněnými podmínkami. Několik bank dnes nabízí 4,2 až 4,5 % ročně, Artesa 4,5 %, ČSOB Duo Profit 4,25 %, Creditas TOP 4,25 %, mBank mSpořicí Plus 4,21 %, Raiffeisenbank Bonusový 4,20 % (září 2026). Háček je v podmínkách, obvykle minimální počet plateb kartou nebo minimální příjem na účet, u některých bank navíc vklad do fondu. Bez splnění podmínek klesají sazby výrazně níž, řádově k 0,2 až 2,6 %. Peníze jsou i tak kdykoliv k dispozici.

Termínovaný vklad. Pokud víte jistě, že peníze nebudete potřebovat dřív než za tři, šest nebo dvanáct měsíců, dostanete se bez podmínek na 3,5 až 3,7 % (Air Bank, mBank, Moneta, Fio, září 2026). Nevýhoda je zřejmá: pokud najdete byt dřív, než vklad doběhne, o úrok obvykle přijdete nebo se k penězům nedostanete vůbec.

Flexi Bond, nový státní dluhopis. Ministerstvo financí ho spustilo v květnu 2026 přesně pro tuhle situaci: 3,5 % p.a. (nebo víc, pokud to bude vyžadovat repo sazba ČNB), splatnost tři měsíce s automatickou reinvesticí, a hlavně výběr bez sankce na konci každého tříměsíčního období. Státní záruka, žádné podmínky s kartou nebo příjmem. Pro peníze, kde neznáte přesný den, kdy budou potřeba, je to dnes nejčistší kombinace bezpečí, likvidity a výnosu nad inflací.

Nemovitostní fond, například EFEKTA Real Estate Fund (EREF). Cílený výnos až 6 % p.a., reálně fond v roce 2025 vydělal 5,93 %, od založení v roce 2016 průměrně 5,10 % ročně. Investuje do komerčních nemovitostí (retail parky, logistika, administrativní budovy) v Česku a Polsku. Přes mě jako poradce do něj vstupujete bez vstupního poplatku, tady je ale na místě upozornit na jinou věc, která se s tímto článkem trochu bije: zpětný odkup má lhůtu vypořádání kolem tří měsíců, doporučený investiční horizont fondu je navíc minimálně čtyři roky. Pro peníze, které možná budete potřebovat za měsíc, se nehodí. Dává smysl jen pro tu část rezervy, u které jste si jistí, že ji nebudete potřebovat dřív než za rok až dva, a ani pak by v ní neměla být celá částka na vlastní zdroje.

Shrnutí: co si z toho odnést

• Peníze nachystané na vlastní zdroje k bydlení nejsou ani běžná rezerva, ani investice, patří do samostatné kategorie s vlastními pravidly.
• Nečinnost (běžný účet) má jistou, měřitelnou cenu, inflace 1,9 % ročně (srpen 2026) vám tiše ukrajuje kupní síla bez výjimky.
• Krátký a nejistý horizont je pro akciové investování špatná kombinace, propad o 15 % přesně v okamžiku nákupu bytu vás může stát menší byt nebo horší hypotéku.
• Spořicí účet s podmínkami, termínovaný vklad nebo Flexi Bond dnes dávají 3,5 až 4,5 % ročně, bezpečně a s různou mírou likvidity.
• Flexi Bond (státní dluhopis se čtvrtletním výběrem bez sankce) je dnes nejvhodnější nástroj přesně pro situaci, kdy nevíte, kdy tu správnou nemovitost najdete.
• Nemovitostní fond typu EREF může přidat výnos až k 6 % p.a., ale tříměsíční lhůta zpětného odkupu a doporučený horizont 4+ roky z něj dělají doplněk jen pro tu část rezervy s delším a jistějším horizontem, ne řešení pro celou částku.

Co dělat hned teď

Zjistěte si přesně, kolik peněz máte odloženo na vlastní zdroje a jak dlouho reálně čekáte na tu správnou nemovitost. Podle toho se dá do týdne přesunout z běžného účtu do jednoho z výše uvedených nástrojů, a přestat platit tichou daň inflaci za to, že jste ještě nenašli ten pravý byt.

Tento článek má informační charakter a nepředstavuje investiční ani finanční poradenství. Historická výkonnost trhů není zárukou budoucích výnosů. Čísla u modelového příkladu jsou ilustrativní, vycházejí z uvedených sazeb, nejde o reálnou smlouvu ani o projekci konkrétního produktu.

Zdroje: Český statistický úřad, konečná data o inflaci za srpen 2026, potvrzeno 10. 9. 2026 (Money Spot, moneyspot.cz). Srovnání spořicích účtů, Finex.cz, září 2026. Srovnání termínovaných vkladů, Finance.cz, září 2026. Dluhopis Republiky a Flexi Bond, Ministerstvo financí ČR, tisková zpráva, květen 2026 (mf.gov.cz). Dvoutýdenní repo sazba ČNB 3,75 % od 19. 6. 2026 (behounek.eu, ČNB). Parametry EFEKTA Real Estate Fund (EREF): efekta.cz a nemovitostni-fondy.cz, výnos a podmínky fondu k datu psaní článku, září 2026.